國房觀點 | 深圳啟動“二次房改”預期房地產走勢

今年是改革開放40周年，也是“98房改”20周年。作為改革開放的窗口和試驗田，深圳是住房市場化、貨幣化改革最先開始的城市，全國第一家房地產公司、第一筆按揭貸款、第一家物業公司都是在深圳誕生的。

當前，深圳市住房事業發展麵臨市場商品房價格高企、住房供需不平衡、住房結構不合理、住房保障不充分等難題。據統計，目前深圳市共有各類住房1065萬套（間）。其中，市場商品住房、政策性住房和保障性住房占比僅為21%，住房製度改革迫在眉睫。

率先啟動“二次房改”，彰顯深圳的魄力與擔當，說明深圳改革的勇氣和勁頭絲毫不減當年。這既是深圳破解自身發展困境的現實需要，也是為全國住房製度改革探路的應有作為。

深圳“二次房改”以住房體製為主，而在房地產長效機製中，住房製度是處於末端的，決定性的機製更多是土地、金融、稅收這三大製度，如果沒有這三方麵的配套建設的話，往往就很難落到實處。

2017年深圳的GDP是22439億元，房地產投資是2136億元，房地產投資僅占GDP的9.5%，其他的三個一線城市對房地產的依賴度均在12%以上，這也說明深圳是最有條件“告別土地財政”的，深圳在金融以及高科技兩大產業的支撐下，經濟高速發展，動力強勁。

房住不炒、民生優先，是此次深圳房改的根本導向。此次深圳“住房新政”的最大亮點，是住房供給結構的重大調整，保障性住房（政策性支持住房和公共租賃住房）與市場商品住房的比例設定為6:4，雖未達到新加坡8:2的水平，但已超過香港5:5的比例。深圳建設用地極端緊張。從哪裏拿地完成這170萬套住宅的供應量及如何合理分配是極端考驗決策者智慧的。此次住房體係構建主要亮點與問題：

1.以公共交通為向導的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡。在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區，在臨深片區開發建設保障性住房。減少鍾擺式潮汐交通，減少社會成本，同時用較低成本擴大居住社區，為深圳流住人才，同時體現對待外來人口的包容性，給既不是“人才”又不符合“安居房”條件的的“夾心層”提供安居之所，保持深圳創新精神及開放包容的活力。

2.盤活存量用地，加大棚戶區改造力度。亮點：其一，工業用地、事業單位甚至政府機關用地都存在大量的低效和浪費，如果能夠把這些土地部分利用變成住房用地，勢必明顯增住房；其二，深圳有大量待拆遷小產權房，由於沉痼已久，目前拆遷成本極高，難度極大，然而又必須破局。存在問題：棚戶區改造與城市更新，改造征集更是占用已有、已用存量住房，由此途徑未必能大量增加市場住房總量。

3.人才安居房，雖然價格便宜，但除去麵積、地段、容積率等劣勢，還有更重要的流通問題，這類房源屬於有限年期閉環流轉，向政府交納一定比例的增值收益後才可入市流通。同時《意見》指出：“人才住房麵積以90平方米以下為主”，這樣的麵積更適合安居保障人群，但未必適合人才的住房需求。人才要減少後顧之憂才能全身心投入，才能創造更大的價值，這也意味著，適合小家庭的小麵積住房其實未必適合人才尤其是高層次人才。同時由於閉環流轉及資格限製問題導致其資產財富積累或許無法跟上時代的步伐，進而加深階層固化的矛盾。

6月5日，深圳住房新政被刷屏，被稱為深圳第二次房改，意義重大。數據重點為：

2018-2035年17年間，深圳計劃新增住宅170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，麵積分別為小於90平、小於70平、30-60平，租金和售價分別為市場價的60%、50%和10-30%；占比接近60%，商品房占比為40%。

人才房、安居房和公租房占到深圳未來17年總供應量的60%，看起來比例確實不低，可是，通過總量對比後發現，“二次房改”前後商品房與保障性住房比值基本維持在6：4，沒有突破現有住房類型的格局。

根據2013年住房調查，全市住房總量為5.2億平方米、1035萬間套。其中，商品房11941萬平方米，約128萬套；政策性保障性住房2793萬平方米，約34萬套；單位及個人自建住房，4721萬平方米，約55萬套；原村民集體經濟組織自建、合建房26006萬平方米，33.44萬棟，約650萬套間；工業區配套宿舍及其它6549萬平方米，168萬套間。

2014年至2017年新房銷售23.2萬套，則至2017年商品房套數約150多萬套，政策性保障性住房及個人自建住房34+55+8.8（參照十二五期間供應11萬套計算）=97.8萬套，則現階段商品房與保障性住房比值約為150 /97.8=60：40。

“二次方改”後商品房與保障性住房比值理論上比值約為220 /197.8=53：47，但若考慮部分保障性住房（部分存量保障性住房適用購房5年或10年後）通過向政府交納一定比例的增值收益後可以轉為商品房入市流通，則商品房與保障性住房比值將極大可能維持在60：40，而且要經過17年才能達到這個比例，那麽顯然，對深圳現有商品房市場的衝擊基本可以無視了。

2008年，全球金融危機爆發，房地產進入嚴冬期，政府由“調控”到“救世”，為應對金融危機， 4萬億托市計劃出爐，直接刺激了此後房地產市場的爆發，2011年1月，國務院辦公廳出台“國八條”，全國各地相繼出台限購細則開啟全麵限購，至2017年12月20日，建立樓市長效機製，按照“房子是用來住的,而不是炒的”功能定位,引導和積極推動房地產市場平穩健康發展。“二次房改”17年70萬套年均41176套商品房，對比2008-2017年深圳新房年均成交51971套，二手房成交年均94479套，深圳逐步進入存量房時代情況下，新房供應量應該算較為充裕，由於未來17年90平方米以下保障性住房供應量較大（年均約58824套），預計開發商在戶型結構上有所調整。

（點擊圖片查看大圖）

此次“二次房改”新政開啟新租房時代，就租賃住房，《意見》提出：以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓，盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。人才住房租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金的60%左右；安居型商品房租金為屆時同地段市場商品住房租金的 50%左右；公共租賃住房租金為屆時同地段市場商品住房租金的 30%左右。

隨著社會資本加入租賃市場，租賃房源規模化入市後，導致租金普漲。如萬科“萬村計劃”清湖新村改造租金上漲遭到富士康工人質疑。其實在萬科進駐清湖村以前，金地已經“進村”，金地草莓社區清湖店，目前在租28-42平方米戶型，價格介於1880-2980元/月，租金相比改造前上漲100%，但租金很容易被都市白領接受。但對於藍領工人等低收入人群可承受住宿成本有限，故城中村改造所帶來的租金上漲與原有租戶權益保障之間的問題，是城市化進程中一組非常鮮明的矛盾。

（點擊圖片查看大圖）

注：樣本采集為改造前為樓梯單間及一房一廳，改造後部分加裝電梯。

深圳要“盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購”，聽上去很美，如果不能補充增量，再多的存量終究會被新增人口消耗殆盡的。

因此，不論是房企自持租賃住宅，還是城中村改造租賃住房，都會導致市場租賃住房成本上升、租金上漲，進而推升人才住房、安居住房、公共租賃住房的租金價格。

深圳樓市向左還是向右？這是近期業內爭論的焦點。向左就是“新加坡化”，即住有所居的問題上，一個都不能少，少數有錢人買商品房，多數人買也很體麵的政策房，多數人努力4-5年，都能買得起一套房，教育醫療等資源按民族和種族均分；向右就是“香港化”，即少數有錢人買商品房，多數人或租或買密度大、不甚體麵的保障房，住房領域“多元分層”格局明顯。

新加坡的組屋政策堪稱世界的典範，新加坡政府通過強製低價征地，再以遠低於市場商品房價格出售給符合條件的居民，超八成的家庭是居住在政府組屋（HDB）中，99年產權。剩下的為私人商品房住宅（有99年、999年和永久地契的差別）。新加坡政府是新組屋的唯一出售者，它徹底掌控了組屋價格定價權，新加坡政府可以隨意根據它的經濟需要製定組屋價格，要漲就漲，要跌就跌，這麽些年下來手法已經非常嫻熟。基本上，新加坡政府對組屋價格的政策是要保持穩定的低幅增長（一手價格每年10%左右）。每個符合條件家庭（家庭人均收入不能超過一定限額）可從政府手中購買一套組屋，不符合條件家庭及購買第二套家庭隻能從轉售市場買（二手轉售的價格波動則更大些），同時要買第二套必須先把現有一套賣掉，也就是說，必須付出更高的價格。

以新加坡成交的三房組屋（即二房一廳）曆史價格為例，近年來每平方尺售價穩定在 400-500 新加坡元/平方尺之間，相對而言，私人住宅價格的波動更大且平均售價為公共組屋的 2-3 倍。二手組屋方麵，從建屋發展局公布的近期組屋成交售價來看，同地區二手組屋價格通常高於新組屋，新組屋價格通常較二手組屋價格低 20%-50%不等。

1997年回歸以後，香港的土地國有，由特區政府管理。房地產用地采取批租製，主要用公開拍賣、書麵招標和協議批租三種方式，其中公開拍賣居多，價高者得。土地出讓金是政府主要的財政收入。

香港的問題不是沒有土地，而是沒有供應。香港前任財政司司長梁錦鬆在訪談節目中就指出，香港的住宅建設用地隻占到7%，約70%的土地是沒開發的。由於僧多粥少，香港商品住宅市場供需嚴重失衡，導致房價畸高。政府也將財政收入投入公共住房建設，三成左右是公屋(租賃)，兩成左右是居屋(出售)，讓低收入階層能居有其屋。但是，保障性房屋仍然是供不應求。

香港屢現天價豪宅，一是因為有居住品質改善的需求，二是資產保值增值的需求，數以億計的資產不可能都拿來投資，也不可能都放在股票基金保險信托這些池子裏。沒有比豪宅更大更好的資金儲備池了，既能自住享受，還能保值升值，還可以代際傳承。

深圳建設用地917.77平方公裏，其中390平方公裏為“集體用地”，集體用地有437個“城中村”，約70%租房人群80%住在城中村。

同時，近幾年來深圳不斷放寬的落戶政策，優化人口結構，扭轉戶籍人口與非戶籍人口比例長期倒掛的一個現象，2017年深圳市在冊戶籍人口達到449.86萬人。同時，深圳正對標世界一流全麵梳理和優化重構全市人才政策服務體係，先後出台實施《深圳市人才安居辦法》、《關於促進人才優先發展的若幹措施》、《深圳經濟特區人才工作條例》等係列人才政策，政策綜合效果逐步顯現，人才創新創業環境得到優化。深圳的人才政策主要從獎勵補貼、人才住房、落戶等來體現。

從房屋和人群匹配現狀看，深圳更像香港，而不是新加坡。從住房新政的內容看，深圳意圖向新加坡靠攏，做到“房住不炒”。一方麵，深圳新建住房的主體是政策房，這些房子計劃以較低的價格、完善的配套，分配給人才、戶籍低收入無房戶、公共服務人員；另一方麵，通過整治和拆建，深圳要讓“不體麵”的650多萬套城中村變得宜居。

預期“二次房改”後深圳樓市將是多層級格局。豪宅和普通商品房的價差會逐漸拉大，商品房和人才房安居房也會保持一個足夠的價差。而且，居住在每個層級裏的人，決不會滿足現有的居住類型和品質，決計不會因為公租房租金夠廉價，安居房房價夠低而沾沾自喜，相反，隻要有機會，他們一定會想盡辦法實現階層的躍升，改善居住品質同時實現資產保值增值的需求。

深圳的“二次房改”模式明確區分了政府行為和商業行為，保障了戶籍人口及人才基本住房需求問題，在解決租賃需求壓力的同時能夠進一步地推動“以租代售”，因此能在一定程度上減少對商品住宅的需求，緩解緊張的供需關係，同時推動住房租賃業務快速發展，使得住宅“租售比”逐漸回歸到合理區間，對保持房地產市場的穩定有明顯的益處，此舉能降低房地產對深圳的影響，但短期內效果並不會十分明顯，長期疊加房地產稅新政將持續影響深圳房地產市場，切實穩定市場預期，保持深圳房價穩定在合理區間，這是一個潛移默化的過程。