自如獲40億融資 資本熱捧下租房市場的融資真相
作者|孫春芳
在租售並舉的大潮之下，各路人馬紛紛布局長租公寓。
1月16日，鏈家旗下的長租公寓品牌——自如獲得40億人民幣A輪融資。這是中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。領投方是華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構。
過去一年多，長租公寓在全國大爆發。截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間。
在政府接二連三地出台鼓勵住房租賃的政策之下，金融機構也大舉進入，大力推出租房類融資產品。
“領導讓我出差到一個地方，就先去掃樓和踩盤。”
東興證券資產管理部經理王彤最近在瘋狂地研究租賃住房市場的融資產品。
王彤說，以前這是一個冷門的產品類別，可是最近半年來，租房類融資產品一下子火爆起來了，同行聚在一起都會談論起這個話題：產品結構、資產收益、政策動向等等。
“可以這麽說，如果哪家銀行、券商不去做這塊，那他們就徹底out了。”王彤說。
目前房租市場的融資產品，以主體為標準，大概有三類，一是中介自營長租公寓發行的，如鏈家自如發行的ABS（資產支持計劃），二是創業型公寓運營商發行的，如新派公寓發行的ABS。三是開發商發行的，如保利近期發行的保利一號ABS。
以融資產品的底層資產為標準，大概有兩類，一類是以租金收益為標的資產，如鏈家自如發行的ABS，一類以房產為標的資產，如保利發行的保利一號。
而這以上這些產品之中，發行者幾乎都有兜底的增信措施，即如果租房收益和資產增值不足以覆蓋對投資者的收益承諾，則發行者需要補足資金以兜底。
“這種兜底增信措施，一方麵當然是對投資者負責，另一方麵也說明此類產品還不太被市場認可，大家還是不太看好租房的收益。”王彤表示。
在行業收益普遍偏低，租房市場值得資本熱捧嗎？
40億融資與5億元的ABS
在宣布獲得40億融資的當天，鏈家董事長左暉認為，這一天是“自如的成人禮”。
按照融創方麵披露的5000萬美金，投後占股1.56%計算，自如目前的估值接近200億人民幣。
自如成立於2011年，剛開始依托鏈家創立，2016年開始獨立出來。
鏈家研究院院長楊現領表示，鏈家自如一開始做得很痛苦，基本是虧本在做，但是即使如此，鏈家也要付出資本、資源和精力去做，因為這是未來的一個大方向和大風口，假以時日，終會獲得回報。
截至2017年底，自如進入了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢9座城市，為超過20萬業主委托管理50萬間房源，累計服務120萬名自如客。2015年租金收入45億元，2016年達到了90億元，2017年的租金收入突破160億元。
“租賃市場目前到了一個關鍵節點，中國會有很多租賃平台、運營平台發展起來；自如有可觀的現金流，其實不需要融資，但要迎接更大的事業，需要更多的夥伴，所以才融資。”左暉在融資的當天談到。
其實，自如在獲得機構投資前，已經在嚐試資產證券化產品的融資渠道。
2017年8月15日，自如成功發行了國內首單租房市場消費分期類ABS——“中信證券-自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃“，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元，本專項計劃優先級票麵利率5.39%。
自如的ABS產品，以租房分期消費貸款為底層資產。自如對機構投資者的收益進行兜底，在兩年循環期內，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方麵需要補充差額，用來滿足投資者的收益要求。
根據自如CEO熊林介紹，以2016年自如過手租金超過90億元為例，如果以10%優質季付租戶作為自如1號底層資產計算，折合到每月為0.75億元，按季預付租金中除去當月租金，自如手中每月至少有1.5億元應付給房東的租金結餘。
“也就是說，自如方麵通過鼓勵租戶預付租金和管理費可以獲得充足的現金流，這部分現金流可以形成一個浮動的資金池，同時，自如方麵通過信用篩選不斷提高租戶整體優質率，從而成為自如1號兌付的保障。”
但協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示，大部分長租公寓還是拿房做二房東的模式，“房子不是自己的，沒有產權，隻好用租金收益去發行ABS。收益型的ABS相比於物業資產型ABS，不確定性更高。因為後者有房子在那兒，還有物業的增值，而前者隻能靠租金收益，風險較高。
不賣資產，賣ABS的新派
和鏈家左暉一樣，新派公寓的創始人、CEO王戈宏也親身感受到了房屋租賃市場的火爆。“最近都是在跟各種資本、開發商和券商的人聊。”
2017年四季度，新派公寓發行了一期2.7億元的長租公寓權益類資產支持專項計劃（下稱新派ABS）。這一產品甫一問世，就被市場冠以“國內首單租房租賃類REITs（Real Estate Investment Trusts 房地產投資信托基金）”。
根據王戈宏介紹，新派ABS從籌備到發行也就一個月左右的時間，非常快，“有幾個原因，一是本身標的資產很好，位於核心城市的核心地段，房租有保障；二是運營好，新派公寓在業界有口碑；三是政府大力提倡租賃住房，趕上了政策上的風口。”
新派ABS總體資金為2.7億元，其中1.3億為優先級，1.4億為劣後級，產品的期限為3+2年。底層資產為新派公寓北京CBD店。
五道口金融學院研究生導師郭傑群表示，一般此類產品的結構是ABS通過私募基金持有底層資產，ABS則分優先和劣後兩級。
新派ABS優先級資金每年年化收益率不低於5.3%，每年付固定利息，到3年後一次性還本，劣後級資金則不付息，但可享有資產增值的收益。
之所以將優先級的收益率定在5.3%，王戈宏稱，主要是考慮到公寓的出租回報率，如果定得太高，恐怕難以覆蓋利息。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝早年間也作過公寓生意，他分析了新派公寓的財務數據後表示，新派公寓的評估價值在3.15億元，項目層麵可分配現金流2017年為718萬元，這意味這租金回報率隻有2.27%，不足以覆蓋優先級的利息。“粗略估算，1.3億優先級資金每年的付息資金大概為689萬元；而按照新派公寓可預測的現金流，其2017年的現金流為718萬，此後每年略有增長，僅能覆蓋付息支出。”
為了抵禦風險，新派ABS承諾每年分配淨現金流不低於800萬/年；如有缺口，運營方補足差額。
此外，新派ABS還設立700萬元的保證金，用於給投資人付息的兜底。
王戈宏承認，新派ABS發行，成功實現了此前投資於該資產的私募基金的退出。
2013年初，新派公寓與賽富基金聯合成立賽富不動產基金，收購了國貿附近的森德大廈，改造之後推出新派公寓CBD旗艦店。
“當時收購這棟樓的時候一平米也就2萬多，現在都已經漲到8萬多了。如果把這棟樓賣了，當初投資的私募基金的投資收益可以翻幾番，但我還是選擇發行專項計劃，為的是將這個長租公寓長期運營下去。”王戈宏表示。
貼錢給投資者的保利
王彤在接觸了租賃市場的各方之後，堅定地看好了開發商。
“公寓運營商和中介，都沒有自己的房子，發行ABS隻是小打小鬧，市場認可度也低，開發商手裏有地有房，發行ABS底子，而且這塊的盤子也大。”王彤說。
就在王彤不斷掃樓的這些日子裏，保利地產的——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃(下稱保利一號）獲批。
騰訊《棱鏡》獲得的保利一號產品說明書顯示：該產品擬發行總額度不超過50億元，為分期儲架式發行，第一期擬發行規模為16.76億元。優先級15億元，劣後級1.76億元，優先和劣後的比率為9:1。
保利一號通過私募基金持有最終標的資產：保利地產持有的北京、長沙、成都、廣州、重慶、沈陽、天津、大連等地的10處物業。
產品說明說顯示，這10項物業整體出租，整租方是保利商業地產管理有限公司（下稱保利商業）及北京保利安平養老產業投資管理有限公司（保利養老）。
保利地產方麵稱，10個項目公司將與整租方簽訂《整租協議》，租期為20年，租期可覆蓋保利一號的存續期限，該協議明確約定了整租方應當按年支付的租金水平。
黃立衝表示，保利一號的產品思路就是——保利地產把自己旗下的10個物業出租給自己旗下的商業地產公司和養老公司，以這個租金收益為擔保來向合格投資者來融得資金。
目前出租收益率比較高的物業是核心城市核心地段的公寓類住房，養老類的住房收益率並不高。
王戈宏稱，新派ABS優先級跟劣後級之比是1:1，相對來說付給優先級的利息壓力比較小，而保利一號優先級和劣後級是9:1，付給優先級的利息壓力頗大，“新派公寓CBD店是在北京的核心地段，其收益率也僅僅能夠保證付息，保利的優先級比率那麽高，標的物業有些還不在核心地段，租金收益率怎麽覆蓋利息？”
保利一號的承諾是：優先級存續期內利息的覆蓋倍數達1.12倍；優先級退出時的本息的覆蓋倍數達1.10倍。
黃立衝不太看好保利一號，因為他認為房租市場最火爆的還是一線城市的核心地段，二三線城市的非核心地段，出租率不高，租金也上不去。“租房收益率那麽低，保利隻能自己貼錢給投資者了。”黃立衝表示。
而保利地產的一位人士則表示，保利一號的收益除了租金之外還有資產的增值，物業是保利的，租房子的也是保利旗下的保利商業和保利養老，如果這兩家運營得好，收益高，則付給物業的房租也可以高點。最壞的情況是，如果房租低導致租金收益低，不足以覆蓋投資者本息，那保利就自己兜底貼錢，但如果那些物業增值了，增值的收益也足以抵消保利的補貼。
保利的兜底，折射出了現在開發商的困境：開發商靠輕鬆融資拿地賣房的一錘子買賣時代已經過；今後，開發商融資難、拿地難、拿了地之後要自持經營會成為一個常態。
萬科地產董事長鬱亮近日表示，房地產已經到了危急關頭。萬科計劃數年後，成為全球領先的住房租賃企業。
在所有開發商都在從開發向運營轉變時，資產證券化產品進入了開發商的法眼，也得到了政府的政策鼓勵支持。
“這絕對是個藍海，但跳進去之後如何暢泳而不被淹死，考驗著所有泳者。”王彤說。
（郭亦非對此文亦有貢獻，應受訪者要求，王彤、黎明均為化名）
來源：棱鏡
原標題：自如獲40億融資 資本熱捧下租房市場的融資真相
本文來源：http://www.jiemian.com/article/1888367.html
