2018年房貸或減萬億 房企麵臨資金嚴冬

文／陳小瑛

2018年以來，隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。

「往年曆次調控，即使銀行收緊，但其他渠道都是暢通的，房企在社會上還是可以找到很多錢維持下去，但這一次監管層不斷出文件，斷了房企的很多後路，房企被迫去國外融資。」上海的一位券商人士告訴《華夏時報》記者，這一次去槓桿的力度仿佛回到了1997年。

重慶一家信託公司人士告訴記者，目前前五十強房企通過信託的平均融資成本在9%-10%，50-100強的在12%左右。

據記者了解，已有大型房企在內部發出通知，要求減少拿地，最大程度地保持現金流暢通。

房企融資渠道受阻

中原地產統計，目前有15家房企公佈了2018年1月的銷售額高達1737.74億，同比上漲幅度高達74%。雖然銷售額刷新了歷史紀錄，但房企已開始感受到一絲涼意。

上海一家券商內部人士告訴《華夏時報》記者，原來房企資金來源主要有幾個渠道，一是銀行開發貸款，要符合「432」的要求，二是信託也需要符合「432」，三是非標融資，不要抵押純信用的都可以融資，正規的融資渠道在迅速縮減，其餘融資渠道比如P2P，以及地方股權融資平台，比如廣東金交所，前海金交所，重慶金交所，陸交所等等，都可以給房企融資，但現在連最差的融資平台都被限製住了。

按照銀監會的規定，房地產信託貸款要符合「432」條件，4代表的是房地產公司4證齊全，3是指項目中房地產公司至少要有30%的自有資金，2 是指融資方至少有二級或以上的資質。

房企通過銀行貸款，主要是兩種方式，土地款和開發貸，以前房企不需要拿土地抵押，前30強房企，僅靠公司純信用擔保就可以從銀行貸款，但據記者了解，現在沒有銀行願意做了，必須要拿土地抵押。

「股份製銀行的開發貸都沒額度了，中農工建交郵儲銀行還有一些額度，但所有銀行土地款融資都做不了。」一位金融從業資深人士告訴記者，大的房企還能發發債，但發債現在也很難。

而信託公司目前隻能做兩塊業務，土地款和開發貸，必須要有土地抵押，他們的資金是通過銀行來募集。

用益信託網數據顯示，2017年68家信託公司共發行1907隻房地產集合信託產品，較2016年同比上漲123%，募集額度更是從2016年的2717.33億元，大幅上漲至6261.02億元，漲幅高達130.4%。

信託貸款將成為2018年被重點整頓的領域。

重慶一家信託公司人士告訴記者，目前前五十強房企通過信託的平均融資成本在9%-10%，50-100強的在12%左右。「現在平均一個信託一個月募集不到3億，已過會待發的項目接近200億，還有200億等著過會，主要是市場上沒錢。」

據記者了解，已有大型房企內部做出要求，要最大限度地保持現金流的暢通，融創在多個城市的銷售均要求全款買房，儘快回籠資金。但大部分房企也無法做到逆周期拿地，因此即使調控已經持續一年多，但房企拿地熱情不減。

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年全年，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億。與2016年同期拿地金額13668億對比，漲幅達到了75%。

上海某大型房企內部人士告訴記者，開發商的現金流永遠都是緊張的，去年銷售好，目前資金鍊倒是沒什麼問題，主要愁的是預售證拿不到，開發商都很急，政府限價，房企又不願意降價，所以就僵持著。

而上述信託公司人士表示，房企資金鍊很緊張，雖然去年銷售好，但是拿地也多，開發成本巨大，本來房地產企業就是高槓桿，一旦銀行規模受限，發債審核受限，它的主力資金渠道就會出問題。

「前兩年地產發債成本大多在6%左右，從去年下半年開始根本發不出來，隻有abs 、abn這種有現金流的資產融資的才會好點。」某大型券商人士說。

2018年房貸或減萬億

除了其他資金來源，影響房企資金鍊最主要的還是銷售回款，但銀行在個貸上也在持續收緊。

光大銀行個貸經理告訴記者，今年跟去年的房貸額度相比不可同日而語。「具體數字我不知道，但是我們開門紅投放的個貸有90%是非房貸，比如經營貸、消費貸、商用房按揭、車貸等個貸。」

今年以來，中央多次釋放嚴控資金違規流入房地產行業的信號。1月13日，銀監會發佈《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》，整治重點包括發放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等。

1月25——26日，中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出，今年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率，嚴格控製高負債企業融資的同時，控製居民槓桿率的過快增長，繼續遏製房地產泡沫化。

近日，上海銀監局也下發《關於規範開展併購貸款業務的通知》要求轄內商業銀行嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求，對「四證不全」房地產項目不得發放任何形式的貸款，併購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目等。結合此前針對企業資金端收緊的政策來看，房企資金獲取難度再度加大。

2月5日至6日上午，2018年中國人民銀行工作會議在京召開，防範化解金融風險在2018年的工作任務中位列第二。

受此影響，2月7日，地產股大跌，榮盛發展等股跌停。

交通銀行首席經濟學家連平表示，目前商品房銷售和個人購房貸款餘額增速均已從高點開始回落。參照以往經驗，預計二者都將在2018年達到底部。簡單假設這一輪房地產周期的底部值與上一輪差不多，估算2018年新增個人住房貸款約3.3萬億元，較2017年減少8000億-10000億元。不過，由於2017年的不少個人房貸可能已批貸但未放貸，預計2018年一季度個人房貸仍可能以一定的規模投放，並不會馬上萎縮。

來源：華夏時報

原標題：2018年房貸或減萬億 房企麵臨資金嚴冬

本文來源：http://www.jiemian.com/article/1937981.html