国房观点 | 深圳启动“二次房改”预期房地产走势

今年是改革开放40周年，也是“98房改”20周年。作为改革开放的窗口和试验田，深圳是住房市场化、货币化改革最先开始的城市，全国第一家房地产公司、第一笔按揭贷款、第一家物业公司都是在深圳诞生的。

当前，深圳市住房事业发展面临市场商品房价格高企、住房供需不平衡、住房结构不合理、住房保障不充分等难题。据统计，目前深圳市共有各类住房1065万套（间）。其中，市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21%，住房制度改革迫在眉睫。

率先启动“二次房改”，彰显深圳的魄力与担当，说明深圳改革的勇气和劲头丝毫不减当年。这既是深圳破解自身发展困境的现实需要，也是为全国住房制度改革探路的应有作为。

深圳“二次房改”以住房体制为主，而在房地产长效机制中，住房制度是处于末端的，决定性的机制更多是土地、金融、税收这三大制度，如果没有这三方面的配套建设的话，往往就很难落到实处。

2017年深圳的GDP是22439亿元，房地产投资是2136亿元，房地产投资仅占GDP的9.5%，其他的三个一线城市对房地产的依赖度均在12%以上，这也说明深圳是最有条件“告别土地财政”的，深圳在金融以及高科技两大产业的支撑下，经济高速发展，动力强劲。

房住不炒、民生优先，是此次深圳房改的根本导向。此次深圳“住房新政”的最大亮点，是住房供给结构的重大调整，保障性住房（政策性支持住房和公共租赁住房）与市场商品住房的比例设定为6:4，虽未达到新加坡8:2的水平，但已超过香港5:5的比例。深圳建设用地极端紧张。从哪里拿地完成这170万套住宅的供应量及如何合理分配是极端考验决策者智慧的。此次住房体系构建主要亮点与问题：

1.以公共交通为向导的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡。在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区，在临深片区开发建设保障性住房。减少钟摆式潮汐交通，减少社会成本，同时用较低成本扩大居住社区，为深圳流住人才，同时体现对待外来人口的包容性，给既不是“人才”又不符合“安居房”条件的的“夹心层”提供安居之所，保持深圳创新精神及开放包容的活力。

2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度。亮点：其一，工业用地、事业单位甚至政府机关用地都存在大量的低效和浪费，如果能够把这些土地部分利用变成住房用地，势必明显增住房；其二，深圳有大量待拆迁小产权房，由于沉痼已久，目前拆迁成本极高，难度极大，然而又必须破局。存在问题：棚户区改造与城市更新，改造征集更是占用已有、已用存量住房，由此途径未必能大量增加市场住房总量。

3.人才安居房，虽然价格便宜，但除去面积、地段、容积率等劣势，还有更重要的流通问题，这类房源属于有限年期闭环流转，向政府交纳一定比例的增值收益后才可入市流通。同时《意见》指出：“人才住房面积以90平方米以下为主”，这样的面积更适合安居保障人群，但未必适合人才的住房需求。人才要减少后顾之忧才能全身心投入，才能创造更大的价值，这也意味着，适合小家庭的小面积住房其实未必适合人才尤其是高层次人才。同时由于闭环流转及资格限制问题导致其资产财富积累或许无法跟上时代的步伐，进而加深阶层固化的矛盾。

6月5日，深圳住房新政被刷屏，被称为深圳第二次房改，意义重大。数据重点为：

2018-2035年17年间，深圳计划新增住宅170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，面积分别为小于90平、小于70平、30-60平，租金和售价分别为市场价的60%、50%和10-30%；占比接近60%，商品房占比为40%。

人才房、安居房和公租房占到深圳未来17年总供应量的60%，看起来比例确实不低，可是，通过总量对比后发现，“二次房改”前后商品房与保障性住房比值基本维持在6：4，没有突破现有住房类型的格局。

根据2013年住房调查，全市住房总量为5.2亿平方米、1035万间套。其中，商品房11941万平方米，约128万套；政策性保障性住房2793万平方米，约34万套；单位及个人自建住房，4721万平方米，约55万套；原村民集体经济组织自建、合建房26006万平方米，33.44万栋，约650万套间；工业区配套宿舍及其它6549万平方米，168万套间。

2014年至2017年新房销售23.2万套，则至2017年商品房套数约150多万套，政策性保障性住房及个人自建住房34+55+8.8（参照十二五期间供应11万套计算）=97.8万套，则现阶段商品房与保障性住房比值约为150 /97.8=60：40。

“二次方改”后商品房与保障性住房比值理论上比值约为220 /197.8=53：47，但若考虑部分保障性住房（部分存量保障性住房适用购房5年或10年后）通过向政府交纳一定比例的增值收益后可以转为商品房入市流通，则商品房与保障性住房比值将极大可能维持在60：40，而且要经过17年才能达到这个比例，那么显然，对深圳现有商品房市场的冲击基本可以无视了。

2008年，全球金融危机爆发，房地产进入严冬期，政府由“调控”到“救世”，为应对金融危机， 4万亿托市计划出炉，直接刺激了此后房地产市场的爆发，2011年1月，国务院办公厅出台“国八条”，全国各地相继出台限购细则开启全面限购，至2017年12月20日，建立楼市长效机制，按照“房子是用来住的,而不是炒的”功能定位,引导和积极推动房地产市场平稳健康发展。“二次房改”17年70万套年均41176套商品房，对比2008-2017年深圳新房年均成交51971套，二手房成交年均94479套，深圳逐步进入存量房时代情况下，新房供应量应该算较为充裕，由于未来17年90平方米以下保障性住房供应量较大（年均约58824套），预计开发商在户型结构上有所调整。

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此次“二次房改”新政开启新租房时代，就租赁住房，《意见》提出：以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓，盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。人才住房租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金的60%左右；安居型商品房租金为届时同地段市场商品住房租金的 50%左右；公共租赁住房租金为届时同地段市场商品住房租金的 30%左右。

随着社会资本加入租赁市场，租赁房源规模化入市后，导致租金普涨。如万科“万村计划”清湖新村改造租金上涨遭到富士康工人质疑。其实在万科进驻清湖村以前，金地已经“进村”，金地草莓社区清湖店，目前在租28-42平方米户型，价格介于1880-2980元/月，租金相比改造前上涨100%，但租金很容易被都市白领接受。但对于蓝领工人等低收入人群可承受住宿成本有限，故城中村改造所带来的租金上涨与原有租户权益保障之间的问题，是城市化进程中一组非常鲜明的矛盾。

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注：样本采集为改造前为楼梯单间及一房一厅，改造后部分加装电梯。

深圳要“盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购”，听上去很美，如果不能补充增量，再多的存量终究会被新增人口消耗殆尽的。

因此，不论是房企自持租赁住宅，还是城中村改造租赁住房，都会导致市场租赁住房成本上升、租金上涨，进而推升人才住房、安居住房、公共租赁住房的租金价格。

深圳楼市向左还是向右？这是近期业内争论的焦点。向左就是“新加坡化”，即住有所居的问题上，一个都不能少，少数有钱人买商品房，多数人买也很体面的政策房，多数人努力4-5年，都能买得起一套房，教育医疗等资源按民族和种族均分；向右就是“香港化”，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域“多元分层”格局明显。

新加坡的组屋政策堪称世界的典范，新加坡政府通过强制低价征地，再以远低于市场商品房价格出售给符合条件的居民，超八成的家庭是居住在政府组屋（HDB）中，99年产权。剩下的为私人商品房住宅（有99年、999年和永久地契的差别）。新加坡政府是新组屋的唯一出售者，它彻底掌控了组屋价格定价权，新加坡政府可以随意根据它的经济需要制定组屋价格，要涨就涨，要跌就跌，这么些年下来手法已经非常娴熟。基本上，新加坡政府对组屋价格的政策是要保持稳定的低幅增长（一手价格每年10%左右）。每个符合条件家庭（家庭人均收入不能超过一定限额）可从政府手中购买一套组屋，不符合条件家庭及购买第二套家庭只能从转售市场买（二手转售的价格波动则更大些），同时要买第二套必须先把现有一套卖掉，也就是说，必须付出更高的价格。

以新加坡成交的三房组屋（即二房一厅）历史价格为例，近年来每平方尺售价稳定在 400-500 新加坡元/平方尺之间，相对而言，私人住宅价格的波动更大且平均售价为公共组屋的 2-3 倍。二手组屋方面，从建屋发展局公布的近期组屋成交售价来看，同地区二手组屋价格通常高于新组屋，新组屋价格通常较二手组屋价格低 20%-50%不等。

1997年回归以后，香港的土地国有，由特区政府管理。房地产用地采取批租制，主要用公开拍卖、书面招标和协议批租三种方式，其中公开拍卖居多，价高者得。土地出让金是政府主要的财政收入。

香港的问题不是没有土地，而是没有供应。香港前任财政司司长梁锦松在访谈节目中就指出，香港的住宅建设用地只占到7%，约70%的土地是没开发的。由于僧多粥少，香港商品住宅市场供需严重失衡，导致房价畸高。政府也将财政收入投入公共住房建设，三成左右是公屋(租赁)，两成左右是居屋(出售)，让低收入阶层能居有其屋。但是，保障性房屋仍然是供不应求。

香港屡现天价豪宅，一是因为有居住品质改善的需求，二是资产保值增值的需求，数以亿计的资产不可能都拿来投资，也不可能都放在股票基金保险信托这些池子里。没有比豪宅更大更好的资金储备池了，既能自住享受，还能保值升值，还可以代际传承。

深圳建设用地917.77平方公里，其中390平方公里为“集体用地”，集体用地有437个“城中村”，约70%租房人群80%住在城中村。

同时，近几年来深圳不断放宽的落户政策，优化人口结构，扭转户籍人口与非户籍人口比例长期倒挂的一个现象，2017年深圳市在册户籍人口达到449.86万人。同时，深圳正对标世界一流全面梳理和优化重构全市人才政策服务体系，先后出台实施《深圳市人才安居办法》、《关于促进人才优先发展的若干措施》、《深圳经济特区人才工作条例》等系列人才政策，政策综合效果逐步显现，人才创新创业环境得到优化。深圳的人才政策主要从奖励补贴、人才住房、落户等来体现。

从房屋和人群匹配现状看，深圳更像香港，而不是新加坡。从住房新政的内容看，深圳意图向新加坡靠拢，做到“房住不炒”。一方面，深圳新建住房的主体是政策房，这些房子计划以较低的价格、完善的配套，分配给人才、户籍低收入无房户、公共服务人员；另一方面，通过整治和拆建，深圳要让“不体面”的650多万套城中村变得宜居。

预期“二次房改”后深圳楼市将是多层级格局。豪宅和普通商品房的价差会逐渐拉大，商品房和人才房安居房也会保持一个足够的价差。而且，居住在每个层级里的人，决不会满足现有的居住类型和品质，决计不会因为公租房租金够廉价，安居房房价够低而沾沾自喜，相反，只要有机会，他们一定会想尽办法实现阶层的跃升，改善居住品质同时实现资产保值增值的需求。

深圳的“二次房改”模式明确区分了政府行为和商业行为，保障了户籍人口及人才基本住房需求问题，在解决租赁需求压力的同时能够进一步地推动“以租代售”，因此能在一定程度上减少对商品住宅的需求，缓解紧张的供需关系，同时推动住房租赁业务快速发展，使得住宅“租售比”逐渐回归到合理区间，对保持房地产市场的稳定有明显的益处，此举能降低房地产对深圳的影响，但短期内效果并不会十分明显，长期叠加房地产税新政将持续影响深圳房地产市场，切实稳定市场预期，保持深圳房价稳定在合理区间，这是一个潜移默化的过程。